最高法關于商品房消費者權利保護問題的批復對建筑企業(yè)的影響 |
| 發(fā)布時間：2023-06-16 瀏覽次數：1492 |
李淑君 近幾年，房地產市場風起云涌，大批開發(fā)商因資金鏈斷裂陷入債務危機，導致諸多樓盤成為爛尾樓。無數商品房消費者、建筑企業(yè)、銀行及其他上下游供應商皆被裹挾其中，如何平衡各方利益并妥善處理各方權利沖突，成為司法實踐中亟需解決的問題。
2023年2月14日，最高人民法院正式發(fā)布《最高人民法院關于商品房消費者權利保護問題的批復》（法釋〔2023〕1號）（以下簡稱《商品房消費者權利批復》），自2023年4月20日起施行?！渡唐贩肯M者權利批復》解答了河南省高級人民法院在《關于明確房企風險化解中權利順位問題的請示》（豫高法〔2023〕36號）中所提出的，人民法院在審理房地產開發(fā)企業(yè)因商品房已售逾期難交付引發(fā)的相關糾紛案件中涉及的商品房消費者權利保護的問題。
從法律效力位階上看，《商品房消費者權利批復》為司法解釋，與最高人民法院發(fā)布的其他司法解釋處于同一位階?！渡唐贩肯M者權利批復》的發(fā)布，符合當前房地產行業(yè)爆雷不斷背景下的現實需求，在保護商品房消費者合法權益的同時，又兼顧了房地產行業(yè)各方利益，對推動各方債權的公平實現具有重要意義。
《商品房消費者權利批復》的內容主要有三條，具體如下：
一、建設工程價款優(yōu)先受償權、抵押權以及其他債權之間的權利順位關系
《商品房消費者權利批復》第一條規(guī)定：“建設工程價款優(yōu)先受償權、抵押權以及其他債權之間的權利順位關系，按照《最高人民法院關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋（一）》第三十六條的規(guī)定處理?！?/span>
《最高人民法院關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋（一）》第三十六條規(guī)定：“承包人根據民法典第八百零七條規(guī)定享有的建設工程價款優(yōu)先受償權優(yōu)于抵押權和其他債權?！?/font>
《民法典》第八百零七條規(guī)定：“發(fā)包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內支付價款。發(fā)包人逾期不支付的，除根據建設工程的性質不宜折價、拍賣外，承包人可以與發(fā)包人協議將該工程折價，也可以請求人民法院將該工程依法拍賣。建設工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優(yōu)先受償?！?/font>
從上述條文的規(guī)定來看，《商品房消費者權利批復》第一條僅是對建設工程價款優(yōu)于抵押權和其他債權原則的再次重申，并未進行突破及創(chuàng)新。該批復對建筑企業(yè)而言進行了必要的風險提示，一旦出現發(fā)包人逾期不支付工程款的情形，要注意及時依法行使建設工程價款優(yōu)先受償權，包括行使條件、行使期限、行使范圍、行使方式、實現方式等，避免自身權益受到損害。
二、商品房消費者房屋交付請求權與建設工程價款優(yōu)先受償權、抵押權以及其他債權之間的順位
《商品房消費者權利批復》第二條規(guī)定：“商品房消費者以居住為目的購買房屋并已支付全部價款，主張其房屋交付請求權優(yōu)先于建設工程價款優(yōu)先受償權、抵押權以及其他債權的，人民法院應當予以支持。只支付了部分價款的商品房消費者，在一審法庭辯論終結前已實際支付剩余價款的，可以適用前款規(guī)定?！?/span>
在我國司法實踐中，一直堅持生存權大于抵押權的原則，以保護商品房消費者的合法權益。早在2002年6月11日，最高人民法院審判委員會第1225次會議通過《最高人民法院關于建設工程價款優(yōu)先受償權問題的批復》（法釋[2002]16號）（以下簡稱《優(yōu)先受償權批復》）第二條規(guī)定：“二、消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優(yōu)先受償權不得對抗買受人?！?/span>
《優(yōu)先受償權批復》在2020年12月底，即民法典生效前已失效了。從而直接導致保護商品房消費者權益的司法解釋，從有到無。而本次《商品房消費者權利批復》是在2002年《優(yōu)先受償權批復》基礎上的進一步明確。在適用該條款時，應注意以下兩個問題：
首先，《優(yōu)先受償權批復》適用的是“以居住為目的”的購房者，不適用商鋪的購房人、投資客以及以抵債方式所取得商品房的購房者。
《全國法院民商事審判工作會議紀要》【法〔2019〕254號】（以下簡稱《九民會議紀要》）第125條對商品房消費者的界限、適用范圍有進一步詳細說明，即“‘買受人名下無其他用于居住的房屋’，可以理解為在案涉房屋同一設區(qū)的市或者縣級市范圍內商品房消費者名下沒有用于居住的房屋。商品房消費者名下雖然已有1套房屋，但購買的房屋在面積上仍然屬于滿足基本居住需要的，可以理解為符合該規(guī)定的精神?！?/span>
對比之前的《九民會議紀要》，《商品房消費者權利批復》更有效地擴大了消費者保護范圍，只規(guī)定“以居住為目的”，不再限制“買受人名下無其他用于居住的房屋”。
其次，《商品房消費者權利批復》雖強調要支付全部價款，但對于在一審法庭辯論結束之前能支付全部價款的，消費者房屋交付請求權的優(yōu)先保護亦應予以支持，是該批復重要的亮點之一。
從《優(yōu)先受償權批復》第二條規(guī)定“消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項”，到《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》(以下簡稱《執(zhí)行異議和復議規(guī)定》)第29條明確規(guī)定“已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十”，可見《商品房消費者權利批復》對商品房消費者房屋交付請求權的優(yōu)先保護要求，比《優(yōu)先受償權批復》《執(zhí)行異議和復議規(guī)定》更高，不僅要求消費者已支付價款，更要求支付全部價款，如果僅支付部分價款的，在一審法庭辯論終結前可以補正。
三、在房屋不能交付且無實際交付可能的情況下，商品房消費者主張價款返還請求權與建設工程價款優(yōu)先受償權、抵押權以及其他債權的順位關系
《商品房消費者權利批復》第三條規(guī)定：“在房屋不能交付且無實際交付可能的情況下，商品房消費者主張價款返還請求權優(yōu)先于建設工程價款優(yōu)先受償權、抵押權以及其他債權的，人民法院應當予以支持?！?/font>
2014年7月18日，《最高人民法院針對山東省高級人民法院就處置濟南彩石山莊房屋買賣合同糾紛案請示的答復》（以下簡稱《優(yōu)先受償權答復》第二條明確：“二、基于《批復》保護處于弱勢地位的房屋買受人的精神，對于《批復》第二條‘承包人的工程價款優(yōu)先受償權不得對抗買受人’的規(guī)定，應當理解為既不得對抗買受人在房屋建成情況下的房屋交付請求權，也不得對抗買受人在房屋未建成等情況下的購房款返還請求權?！?/span>
《優(yōu)先受償權答復》雖只屬于個案答復，適用范圍受限，但進一步細化了“兩個不得對抗”，即工程價款優(yōu)先受償權不得對抗購房人的房屋交付請求權，也不得對抗購房人在房屋未建成等情況下的購房款返還請求權。
實踐中，在購房者選擇解除購房合同的情況下，對于購房者的購房款返還請求權是否具有優(yōu)先性，各地法院有不同的認識，導致出現同案不同判的結果?！渡唐贩肯M者權利批復》第三條將《優(yōu)先受償權答復》所確立的“兩個不得對抗”規(guī)則上升至司法解釋層面，將有利于司法實踐的統一適用。作為一條創(chuàng)新規(guī)則，本條規(guī)則是以往立法司法討論中較少提出的，體現司法在樓市低迷的經濟形勢下，與時俱進、關注大背景下民生保護問題的能動性。
《商品房消費者權利批復》第二條、第三條規(guī)定，將商品房消費者的房屋交付請求權及購房款返還請求權，放到了超級優(yōu)先的位置，不僅優(yōu)先于施工企業(yè)的工程款優(yōu)先受償權，也優(yōu)先于銀行的抵押權及其他債權，進一步明確了購房者房屋請求權、房款返還請求權的法律地位。由此同時，給建筑企業(yè)帶來的主要影響是，如果開發(fā)商陷入流動性危機，樓盤最終沒能開發(fā)成功，購房者不會成為最終的買單者，買單的有可能是銀行或者其他主體，其中就包括建筑企業(yè)或其他上下游供應商。
綜上，《商品房消費者權利批復》的發(fā)布，確立了商品房消費者的超級優(yōu)先權。對于建筑企業(yè)來說，如果承建的房地產開發(fā)項目爛尾、房屋不能交付且無實際交付可能的情況下，建筑企業(yè)的建設工程價款絕對優(yōu)先權將受到更多的限制。因此，建筑企業(yè)在承接具體項目時，要注意前期的盡職調查，盡量選擇與信譽好、有資金實力的建設單位合作。 （供稿單位：江蘇君遠律師事務所） |