“工抵房”對于施工企業(yè)的法律風險及解決方案 |
| 發(fā)布時間：2021-11-25 瀏覽次數：8693 |
文/張綱 近期地產行業(yè)受政府“三條紅線”等政策的影響，房價下行的壓力增大，融資渠道受限，不少地產開發(fā)商資金層面開始趨緊，隨之而來的就是出現(xiàn)了地產開發(fā)商用“工抵房”抵償建筑施工企業(yè)工程款的情況出現(xiàn)。 “工抵房”顧名思義，就是工程款抵債的房屋，也就是說地產開發(fā)商（或發(fā)包人）在無力正常支付工程款的情況下，用在建或在售的房屋抵償工程款。 而建筑施工企業(yè)雖然不想拿工抵房，但一邊的選擇是工程款遙遙無期的拖欠，另一邊是至少可以拿到一些房子沖抵，往往都迫于無奈，拿下工抵房再說。 眾所周知，建筑施工企業(yè)拿下工抵房最終不是為了居住，而是要轉手換為流動資金。因此為了避免房屋從開發(fā)商過戶到建筑施工企業(yè)時繳納一遍稅收，再從建筑施工企業(yè)過戶到其他購房者受眾再繳納一遍稅收，產生雙重繳稅，因此，大多數建筑施工企業(yè)在拿工抵房的時候，操作手法一般都是只簽訂《以房抵債協(xié)議》、《房屋買賣合同》等，而不去辦理房屋過戶手續(xù)，避免稅收的產生。 上述操作手法導致了已經用來抵債的房屋仍然在開發(fā)商名下，而開發(fā)商對外負債累累，房屋極有可能被其他債權人查封保全凍結，甚至被強制執(zhí)行。 但是工抵房畢竟是因工程款而抵債的房屋，根據《民法典》807條的規(guī)定，建設施工單位作為承包人的工程款是優(yōu)先的，這種優(yōu)先權能不能排除開發(fā)商其他債權人對于工抵房的執(zhí)行？ 這個問題是地產建工行業(yè)新形勢下產生的一個新問題，現(xiàn)行法律法規(guī)以及司法解釋均沒有直接或明確的規(guī)定。 不過，最高人民法院法院近期判決的（2020）最高法民再352號案件，我們可以一探究竟，有助于解決本文的問題。 該案中，建設施工企業(yè)四川建筑工程公司與開發(fā)商大邑銀都公司簽訂了折價抵償工程款的《協(xié)議書》及《商品房買賣合同》，用數套商品房抵充拖欠的工程款，但為了避免雙重征稅，雙方并沒有辦理房屋過戶手續(xù)，建設施工企業(yè)也一直沒有實際入住占有上述房屋，未繳納物管費等等。后開發(fā)商的其他債權人成都紫杰投資公司起訴了開發(fā)商并勝訴，在強制執(zhí)行過程中，要求法院拍賣上述工抵房并將拍賣款作為執(zhí)行款歸成都紫杰投資公司所有。 此時，建設施工企業(yè)認為工抵房已經作為工程款以房抵債給了自己，怎么能再被該投資公司作為執(zhí)行標的進行拍賣呢？于是一紙訴狀遞到一審法院，要求排除投資公司對上述房產的執(zhí)行。 一審法院認為：建設施工企業(yè)在雙方商品房買賣合同成立后,并未主動行使合同權利和履行買受人的義務,這一點從建設施工企業(yè)一直沒有交納物業(yè)服務費可以看出，再結合建設施工企業(yè)與開發(fā)商簽訂的《協(xié)議書》看，明確約定了物管費從建設施工企業(yè)將房屋轉讓給第三方后才計收,且第三方購房后開發(fā)商需無條件配合辦理權屬證書，說明建設施工企業(yè)最根本的目的還是處置約定的抵償房屋以實現(xiàn)債權，這才是導致在《商品房買賣合同》簽訂后仍遲遲未辦理權屬登記的根本原因，拖延兩年以上后又因其他案件的執(zhí)行被查封，屬于建設施工企業(yè)自身的原因所致。建設施工企業(yè)于房屋的合同權利是真實的，但因自身的原因造成權利的不完整，不足以排除人民法院強制執(zhí)行。 也就是說，一審法院并沒有支持建設施工企業(yè)的請求，認為投資公司有權利對工抵房強制執(zhí)行。建設施工企業(yè)不服，上訴到二審法院。 二審法院認為：《商品房買賣合同》簽訂后至本案起訴前,建設施工企業(yè)也未繳納各種契稅和物業(yè)管理費。由此可見，建設施工企業(yè)的根本目的是處置抵償的房屋以實現(xiàn)其工程款債權，其本意并非購買案涉房屋，與前述法律規(guī)定的保護對象范圍不相符，故本案不能參照執(zhí)行異議和復議規(guī)定第二十八條的規(guī)定進行處理。 二審法院也未能支持建設施工企業(yè)的請求，認為建設施工企業(yè)并非是在購買房屋，與執(zhí)行異議保護的對象不符，也是駁回了建設施工企業(yè)的請求。 建設施工企業(yè)對于二審的判決結果自然也不能接受，最終向最高人民法院提出再審申請。 最高人民法院認為：建設施工企業(yè)以沖抵工程款的方式購買案涉房屋，其實質是通過協(xié)商折價抵償實現(xiàn)建設施工企業(yè)就案涉項目房屋所享有的建設工程價款優(yōu)先受償權，建設施工企業(yè)與開發(fā)商以案涉房屋折價抵償欠付工程款，符合《中華人民共和國合同法》第二百八十六條規(guī)定的工程價款優(yōu)先受償權實現(xiàn)方式。紫杰投資公司對開發(fā)商享有的是普通借貸債權，而建設施工企業(yè)作為案涉工程項目的承包人對案涉房屋享有建設工程價款優(yōu)先受償權，建設施工企業(yè)工程款債權優(yōu)先于紫杰投資公司的普通債權得到受償，案涉房屋系工程款債權的物化載體，本案不適用執(zhí)行異議和復議規(guī)定第二十八條，建設施工企業(yè)就案涉房屋享有的權利足以排除紫杰投資公司的強制執(zhí)行。 換而言之，最高人民法院認為本案中工抵房的債權本質是建設施工企業(yè)對于開發(fā)商的工程款，而投資公司對于開發(fā)商的債權僅是普通債權，工程款債權優(yōu)先于普通債權，因此工抵房能夠排除開發(fā)商其他債權人的強制執(zhí)行。 鑒于此，我們通過上述最高院的判例可以總結出裁判要旨：建設施工企業(yè)可以接受地產開發(fā)商的工抵房，工抵房是工程款債權的物化載體，該房屋不能夠被開發(fā)商的其他債權人進行強制執(zhí)行。 當然，為了建設施工企業(yè)能夠適用上述判例保護自身利益，我們仍要提示建設施工企業(yè)在簽訂工抵房協(xié)議時關注如下幾點事項： 1、工抵房協(xié)議中應明確以房抵債的緣由是工程款，寫清工程名稱、施工項目、工程款數額，在有條件的情況下，可以工程款決算明細作為協(xié)議附件。 2、接受工抵房為抵債物之前，查驗工抵房的產權登記情況，并關注工抵房房產登記簿中的主體情況、抵押情況及查封情況。 3、在有條件的情況下，建議實際占有工抵房，現(xiàn)實中操作的方式有配備房屋鑰匙、置放居住/辦公家具、繳納物管費用、張貼房屋占有通知/公告等。 （供稿單位：北京市盈科（南京）律師事務所） |