運用破產(chǎn)重整保護工程款債權(quán) |
| 發(fā)布時間：2021-09-06 瀏覽次數(shù)：8610 |
文/魏志強 翟樹良 隨著房地產(chǎn)管控政策趨嚴，房地產(chǎn)企業(yè)融資變得越來越困難，部分企業(yè)資金鏈斷裂，項目爛尾乃至公司破產(chǎn)。近年來，筆者代表承包人以債權(quán)人身份，尤其是以重整人的身份參與了一些房地產(chǎn)破產(chǎn)重組項目，對于工程款債權(quán)如何保護以及重整方的利益如何實現(xiàn)等問題積累了一定的操作經(jīng)驗，通過本文與讀者分享，以供參考。 一、破產(chǎn)情形下的工程款債權(quán)的清償順位 破產(chǎn)程序中影響工程款債權(quán)清償順位的核心是——工程款債權(quán)是否享有建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)。優(yōu)先工程款債權(quán)在破產(chǎn)程序中針對建筑物處置所得價款優(yōu)先受償，普通工程款債權(quán)則被認定為普通債權(quán)，需要在擔(dān)保債權(quán)、稅款債權(quán)、職工債權(quán)清償完畢后，由剩余破產(chǎn)財產(chǎn)清償，清償順位上明顯劣后。 本文中，筆者主要討論優(yōu)先工程款債權(quán)與抵押權(quán)、消費者購房人等權(quán)利人的清償順位關(guān)系，其中會涉及到消費者購房人的認定、回遷安置過渡費、以房抵工程款等破產(chǎn)程序中可能會遇到的特殊性問題。同時，針對普通工程款債權(quán)，筆者也給出了供參考的處置方案，以盡最大可能維護承包人的利益。 二、優(yōu)先工程款債權(quán)與其他類型權(quán)利的清償順位 破產(chǎn)程序中，有優(yōu)先權(quán)的工程款債權(quán)被列入有財產(chǎn)擔(dān)保的債權(quán)，企業(yè)對自己施工的建筑物變價款項有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。 （一）與抵押權(quán)的清償關(guān)系對比 最高人民法院已經(jīng)以批復(fù)以及司法解釋的形式多次進行明確建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)進行受償。提示的是，建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)所針對的對象為建設(shè)工程，而并不包括土地使用權(quán)以及建筑物上附著的裝飾裝修。 （二）與消費者購房人之間的關(guān)系 消費者購房人問題是房地產(chǎn)項目破產(chǎn)程序中經(jīng)常遇到且較為棘手的問題，不僅僅是法律問題往往也是社會問題。 1.關(guān)于該問題的司法解釋 破產(chǎn)程序中，管理人處理購房人的問題主要引用《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第29條以及《九民會議紀要》第125條，由執(zhí)行程序中消費者購房人房屋能夠排除他人執(zhí)行，推導(dǎo)出破產(chǎn)程序中消費者購房人權(quán)利應(yīng)優(yōu)先于工程款債權(quán)保護的結(jié)論。 2.消費者購房人的認定 根據(jù)《執(zhí)行異議和復(fù)議的規(guī)定》以及《九民會議紀要》的規(guī)定，認定為消費者購房人需要具備以下三個條件，即簽訂合法有效的買賣合同、買受人名下無其他用于居住的房屋、已支付房屋價款超過合同價款的一半。 3.實操中遇到的難點問題 （1）購買非住宅性質(zhì)房屋能否認定為消費者購房人 對于雖然規(guī)劃為商辦，但購買人實際購買用于居住且實際也用于居住的購房人應(yīng)當如何處理？目前最高人民法院還沒有針對此類問題的統(tǒng)一解答，我們認為，從法理上，優(yōu)先保護消費者購房人的法益是保護購房人的居住權(quán)，并未對房屋的規(guī)劃用途進行明確限定，只要該房屋本質(zhì)上具有保障居住的屬性，就應(yīng)當優(yōu)先于其他權(quán)利進行保護；從最高人民法院的判例中可以看出，法院認為雖然房屋規(guī)劃性質(zhì)為酒店式公寓且不排除自住的功能，該房屋對被異議人具有保障居住的功能，因此排除了債權(quán)人對該房屋的執(zhí)行。 (2)商品房買賣合同糾紛解除后應(yīng)返還購房款是否優(yōu)先于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán) 已經(jīng)支付全部或大部分購房款的住宅商品房購房人。最高人民法院認為，承包人的工程價款優(yōu)先受償權(quán)不得對抗買受人的規(guī)定，應(yīng)當理解為既不得對抗買受人在房屋建成情況下的房屋交付請求權(quán)，也不得對抗買受人在房屋未建成等情況下的購房款返還請求權(quán)。但是，我們也看到最高人民法院在判例中認為，購買人在小區(qū)內(nèi)多達13套住宅，雖然已經(jīng)全款購房，但其明顯不屬于商品房消費者，不予特別保護，不得對抗工程價款優(yōu)先受償權(quán)。 對于僅支付少部分購房款的住宅購房人。實踐操作中，管理人的優(yōu)選是繼續(xù)履行合同。在繼續(xù)履行合同不能的情況下，管理人往往傾向于將此部分債權(quán)列為優(yōu)先債權(quán)，以盡可能減少社會矛盾。對此筆者認為，按照法律邏輯推理，應(yīng)當是支付了全部購房款的購房人才應(yīng)當具備這樣的權(quán)利，但是鑒于房屋買賣不僅涉及金錢還涉及購房人的居住權(quán)，法律將該標準降低為已支付50%，若管理人持續(xù)降低該標準至10%或20%，則明顯有失平衡，雖然保護了購房人，但將損害其他普通債權(quán)人的利益。 （三）回遷安置房的問題 回遷安置房與預(yù)售商品房不同，回遷安置房系基于開發(fā)商對被拆遷戶房屋拆除后給予的“置換房屋”，實質(zhì)上屬于原房屋的“替代物”，并且根據(jù)拆遷安置補償協(xié)議約定的不同，置換房屋也存在一定的特定性。因此，破產(chǎn)程序中均不將拆遷安置房列入債務(wù)人財產(chǎn)，即不列入建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)的權(quán)利范圍。關(guān)于“回遷安置過渡費”的問題，我們看到實務(wù)中并沒有進行嚴格區(qū)分，管理人操作中一般將過渡費列為優(yōu)先于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)進行清償?shù)膫鶛?quán)。 三、以房抵工程款協(xié)議的效力及債權(quán)申報選擇 房地產(chǎn)項目中以房抵工程款時常發(fā)生，往往是開發(fā)商無力支付工程款時，承包人被迫接受以房抵工程款作為工程款支付的方式。訴訟案件中，對于以房抵債協(xié)議屬于實踐性合同還是諾成性合同的理解并不一致，大部分法院認為以房抵債協(xié)議必須是房屋已經(jīng)建成、債權(quán)金額已經(jīng)確定，在此其概況下確認其效力，否則將不予確認。在破產(chǎn)情形下，也會遇到以房抵工程款的問題。 若承包人選擇申報工程款債權(quán)并主張建設(shè)工程款價款優(yōu)先受償權(quán)，則相對較為簡單，管理人對債權(quán)金額進行審查并申請是否屬在建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)的范圍內(nèi)申報債權(quán)。 若承包人主張繼續(xù)履行以房抵債協(xié)議并交付房屋。管理人此時基本不會認可，往往會有以下幾種選擇，第一種認為以房抵債協(xié)議未生效，要求按照基礎(chǔ)法律關(guān)系確定債權(quán)及該債權(quán)是否屬于優(yōu)先債權(quán)；第二種，選擇解除以房抵債協(xié)議，并以基礎(chǔ)法律關(guān)系認定債權(quán)金額及性質(zhì)；第三種，對于以具體購房人主張交付房屋的，管理人不區(qū)分商品房買賣合同的基礎(chǔ)為以房抵工程款還是以房抵借款，選擇解除商品房買賣合同，以購房人未提供付款憑證不屬于消費者購房人為由認定其債權(quán)屬于普通債權(quán)。管理人的前兩種選擇還給了承包人訴訟確認享有建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)的機會，若管理人選擇第三種解決方案，承包人想要再次主張工程款就要推翻之前債權(quán)申報時提交的全部證據(jù)，能否得到法院的支持又不具有確定性。 四、普通工程款債權(quán)與共益?zhèn)鶆?wù) 上文所討論的主要是享有建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)的工程款債權(quán)，但是對于喪失建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)的普通工程債權(quán)如何保護？筆者結(jié)合辦案經(jīng)驗提出一些可供參考的解決方案。 破產(chǎn)程序中，為全體債權(quán)人的共同利益由債務(wù)人財產(chǎn)及其管理人而產(chǎn)生的債務(wù)為“共益?zhèn)鶆?wù)”，在破產(chǎn)財產(chǎn)中隨時予以清償。具體到爛尾項目中，管理人必須需要考慮項目續(xù)建的問題。管理人可以引入重組投資人繼續(xù)投資進行續(xù)建，也可能選擇由施工單位墊資續(xù)建完畢，墊資部分列入共益?zhèn)鶆?wù)，隨時進行清償。我們看到部分破產(chǎn)重整草案中，在原施工單位選擇墊資進行續(xù)建時，管理人將施工合同作為繼續(xù)履行的合同，也將前期工程款債權(quán)列入共益?zhèn)鶆?wù)進行清償。建設(shè)工程施工合同與其他需要繼續(xù)履行的合同具有一定的特殊性，作為施工單位而言，繼續(xù)履行合同的目的是為了將項目由爛尾樓施工成可銷售、可交付的項目，將明顯提升債務(wù)人財產(chǎn)的價值，也有利于其他債權(quán)人清償比例的提高，管理人選擇繼續(xù)履行合同是有商業(yè)基礎(chǔ)的。因此，將前期工程款債權(quán)列入共益?zhèn)鶆?wù)作為條件，換取承包人墊資續(xù)建往往也可以爭取到債權(quán)人的同意，并由債權(quán)人會議審議通過。 以上是筆者對于工程款債權(quán)，尤其是建設(shè)工程價款優(yōu)先權(quán)的工程款債權(quán)，在破產(chǎn)程序中保護的簡單介紹，有些問題尚無明確的法律規(guī)定，作為重整方還有更多的法律問題需要探討。本文從實踐操作的角度進行簡要分析，供大家參考。 |